房企楼市调控下继续抢地 三四线城市成新亮点

时间:2020-06-18     来源:互联网

各路房企“餓著肚子搶地”賭明天

在不斷“加碼”的樓市調控下,[一些 的拚音:yī xiē][開發 的英 文:developing]商為了能繼續“留在牌桌上”,“餓著肚子也要拿地”的心態明顯,一些[城市 的英 文:cities]“地王”的樓麵價已超過[區域 的英 文:regional]房價。《[經濟 的拚音:jīng jì]參考報》[記者 的拚音:jì zhě]調研發現,除了一二線城市土地資源始終受追捧,部分三四線城市也[開始 的英 文:appeared][成為 的英 文:Become]土地市場的新亮點。

業內認為,盡管房地產市場[已經 的英 文:have been]明顯降溫,但房企因為2016年銷售樂觀,補庫存積極性依然非常高,對熱點城市熱門地塊拚搶依然積極。業內專家[建議 的英 文:pointers],房地產[企業 的英 文:business]高價拿地背後風險重重,[不僅 的英 文:not only]抬高周邊房價,還將[影響 的英 文:effect][人們 的英 文:People]預期,加大調控壓力,相關部門宜未雨綢繆■免费算命财务、考勤■。

開發商依然在“搶地”

“地方政府探索抑製地價的方法,而開發商依然在‘搶地’。”中原地產首席分析師張大偉表示,一二線城市土地資源始終受到開發商追捧。

6月2日,石家莊正定新區迎來2017年第三次公開出讓活動,活動涉及六宗住宅用地,出讓麵積323068。03平方米(約484。6畝),國內知名房企碧桂園、保利、萬科和石家莊本土天山、潤江等25家房企參與此次競拍,最終由四家房企以總價42。33億元[成功 的拚音:chéng gōng]競得,其中樓麵價最高達20923元/平方米,為近年石家莊“地王”。

值得[注意 的英 文:危險信號]的是,2016年石家莊“地王”為棉三棉四地塊樓麵地價8402元/平方米,而去年11月正定新區樓麵價僅為2549元/平方米,本次土拍天山地產競得的[2016]008號地樓麵價高達20923元/平方米,創下石家莊樓麵價新高。

《經濟參考報》記者梳理發現,為控製地價,防止“地王”湧現,各熱點城市采用“競自持、競配建、競房價”,甚至搖號等方式,以期達到限製地價效果。北京在去年9月底出台新政嚴控地價,杭州等熱點城市限定土拍溢價率,[廣州 的拚音:guǎng zhōu]、佛山、南寧、[福州 的英 文:Fuzhou]等城市則提出“限地價+競配建”的方式,抑製新“地王”。石家莊正定新區在本次土拍中,也是首次采用“限地價、競配建[人才 的拚音:rén cái]安置房”[規則 的英 文:regulations]

但多種調控措施仍難阻開發商拿地的高漲熱情■免费算命工业报■。如4月底,杭州調整土拍競價規則後“首拍”的五宗地塊觸及“新規”,或須現房銷售,或須自持麵積,或須配建保障房。

業內人士認為,雖然實施了“限地價、競配建”的土地出讓方式,但熱點城市仍拍出高價地並不意外。

河北省住宅與房地產業協會相關[負責 的英 文:Responsible]人表示,北京調控收緊,[價格 的拚音:jià gé]絕對值相對較低的周邊河北區域就成為投資購房的[重要 的英 文:important]戰場,導致市場供需結構緊張,這也是過去一年河北多地房價上漲一倍多的[主要 的英 文:main]原因。此次正定新區成為房企眼中的“唐僧肉”,也主要是基於京津冀協同發展、雄安新區的利好及石家莊政府搬遷至正定新區等多重因素。

同策谘詢研究部總監張宏偉等專家認為,土地拍賣熔斷機製有利於抑製激進開發商的非理性拿地,設置最高限價[可以 的拚音: kě yǐ]避免地價過快上漲。但限地價降不了房價,因為對於房企來講,其實際土地[成本 的英 文:cost]並沒有降低,並不能起到遏製房價過快上漲或降房價的作用,[反而 的英 文:but contrary]會進一步推升未來住房的價格。

“有了地就有未來”

“對開發商來說,最重要的就是拿地,尤其是在熱門城市,有了地就有未來,拿了高價地[可能 的拚音:kě néng]會死,但沒有地一定會死,歸根到底還是市場的預期。”一位開發商表示。

從限購、限貸到限價、限售、限商,本輪調控步入“五限”時代。張大偉分析認為,目前樓市調控政策明顯收緊,針對土地價格的調控也層出不窮,限價、增加持有等政策非常多,抑製了土地市場的溢價率,但房企因為2016年銷售樂觀,補庫存積極性依然非常高,[因此 的英 文:therefore]即便調控不斷加劇,房企對部分熱點城市熱點地塊的拚搶依然明顯。

有開發商表示,熱門城市土地供應有限,高價拿地雖然難受,但這麽多年來,很多高價拿地的企業並沒死,這就使得開發商寧可冒風險也不願意餓死,老百姓則是拚命要趕上買房“這班車”。

同時“規模”給房企帶來的最直接[好處 的英 文:having]就是融資成本的降低。規模越大,評級越高,發債利率也越低。如綠地控股等“千億級房企”的融資成本不足5%,而一家普通房企的融資利率則一般在7%以上,沒有規模的中小房企很難生存。

時代地產總裁助理康峰預計:“未來可能根據企業規模來拍地,市場是‘大[魚 的拚音:yú]吃小魚’。目前房地產企業有一萬多家,最後能存活的[或許 的拚音:huò xǔ]隻有排名前十的企業。”

碧桂園、綠城、越秀等大中房企認為,政府“限地價”期間正是拿地好時機。值得注意的是,碧桂園已連續五個月拿地金額超過百億元,中海地產也連續兩個月拿地超過百億元。

老“地王”項目陷兩難

記者近期走訪多地發現,在“限價”等最嚴樓市調控環境下,一些往年“地王”項目正在遭遇入市難:一些繃不住的,以最高限價入市;一些開發商能繃住的,則持觀望態[度 的英 文:attitudes],賭政策鬆綁的時刻。

在上海,融信[中國 的拚音:zhōng guó]2016年以超過10萬元/平方米的樓麵價拿下全國單價“地王”——中興地塊。此後,為降低風險,融信將項目一半股權賣給萬科[合作 的拚音:hé zuò]開發。融信中國負責人[告訴 的英 文:tell]記者:“[計劃 的英 文:plan]最早在2018年上半年,視市場環境決定是否入市。”

一些城市對新建商品住宅給出最高限價,如南京最高限價不能超過4。5萬元。有關部門的一位[工作 的拚音:gōng zuò]人員告訴記者,一些實力較強、能挺住的企業持觀望態度,一些挺不住的企業,就以指導價格入市了。

《經濟參考報》記者在廣州采訪時也發現,2013年5月至2014年1月期間出讓的10幅高價地塊,其中有四幅單價超過了當時周邊房價。在這10個項目中,隻有“保利紅館”和“保利學府”實現盈利,有的項目銷售金額尚不能覆蓋拿地成本。樓麵價高達3。5萬元/平方米的2013年廣州單價“地王”甚至目前尚無開發消息。

[其他 的拚音:qí tā]城市,目前高價地項目的銷售情況也不樂觀。華潤置地華北區總經理蔣誌生說:“[我們 的英 文:we][鄭州 的英 文:Zheng zhou]買地成本單價1。2萬元,但預售證隻批1。6萬元/平方米,而附近的二手房都賣1。8萬元了。”

拿下合肥總價“地王”的文一房地產集團副總裁邱[勝 的拚音:shèng]華亦表示,限價客觀上使“地王”項目難以入市。“我們現在的應對策略[隻能 的英 文:can only]是控製推盤節奏,‘地王’項目計劃在三年左右開發完。”

高價拿地背後風險重重

當前,樓市調控政策不斷收緊,開發商拿地賭未來、賭政策周期,尤其是拿下的“高價地”存在不小風險。

業內專家表示,這種以“高總價、高單價、高溢價”為主要特征的“地王”項目,對周邊房價和人們購房心理預期的影響非常明顯,在過度透支房地產市場預期的同時,也增添了未來市場運行的不確定性,容易誘發市場恐慌性需求,加大調控壓力。

記者梳理發現,[由於 的英 文:Meanwhile]一線和二線城市土地資源稀缺及調控趨緊,部分三四線城市開始成為土地市場的新亮點,一些地方甚至地價屢破新高,高溢價地頻出。多位專家認為,三四線城市高價地頻出引發漲價預期,帶動投機需求回潮,同時刺激地方政府高價供地衝動,容易帶來庫存反彈,值得警惕。

中原地產研究顯示,一二線城市土地市場成交相對平穩,但三四線成交量價上漲迅速。張大偉表示,上半年,佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元,[平均 的英 文:an average]土拍溢價率超過40%,相比往年明顯上升。

多家房企投資負責人表示,[隨著 的英 文:Along with]一二線城市的拿地門檻越來越高,一些房企轉到三四線城市補倉衝動強烈,房企資金外溢趨勢越發明顯。

業內人士認為,三四線城市土地市場火爆,刺激開發商繼續拿地,也加大地方政府高價供地衝動。一家金融機構高管告訴記者,三四線城市去庫存難,一方麵由於庫存基數較大,另一方麵則與新增土地供應有關,這與地方政府收入、債務壓力,有著千絲萬縷的[聯係 的拚音:lián xì]

一些專家建議,目前對三四線城市的房地產調控需更精準地分類調控、因地施策。對一些強三四線城市進行適度控製,防止價格過度上漲,嚴厲遏製投機炒作;對多數庫存高企的三四線城市仍需強化扶持,比如加大縣級政府的財政[支持 的拚音:zhī chí],鼓勵地方政府收購商品房轉用於保障性用房等。

目前國土資源部和住建部已明確[通知 的拚音:tōng zhī]要求,對消化周期在36個月以上的,應停止供地;36至18個月的,要減少供地;12至6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。多位業內人士建議,熱門城市可建立住宅用地供應分類[管理 的拚音:guǎn lǐ]製度,適時調整住宅用地供應規模、結構和時序,結合本地土地出讓情況,靈活確定競價方式,嚴防高價地擾亂市場預期。

特朗普上任兩周簽8條行政[命令 的英 文:orders]

號外號外,特朗普又出行政命令啦!行政命令有多強,買不了吃虧,買不了上當,是XX你就堅持60秒!


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